Момент заключения договора. Проблемы государственной регистрации договоров. Некоторые проблемы государственной регистрации сделок с недвижимостью Проблемы при регистрации сделок с недвижимым имуществом

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.1 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан"..

Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? П.1 ст. 117 ГК РК дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 119 ГК РК) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

• 1) земельные участки (ст.117 ГК РК, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
• 2) участки недр (там же);
• 3) обособленные водные объекты (там же);
• 4) леса, многолетние насаждения (там же);
• 5) здания (ст. 117 ГК РК), части зданий;
• 6) сооружения (ст. 117 ГК РК); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях» );
• 7) нежилые помещения (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); части помещений (ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
• 8) предприятия как имущественный комплекс (ст.119 ГК РК, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• 9) жилые дома и их части (ст.601 ГК РК), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;
• 10) квартиры, ее части (ст.194, 601 ГК РК), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закон РК о Жилищных отношениях);
• 11) комнаты (ст.9 Закон РК о Жилищных отношениях, ст.5 Закона Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2723 Об ипотеке недвижимого имущества РК );
• 12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ЗРК «Об ипотеке недвижимого имущества»);
• 13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
• 14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (Закон РК о Жилищных отношениях, ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
• 15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В последнем случае существует определенная проблема правоприменения: когда объект незавершенного строительства перестает быть совокупностью строительных материалов и становится объектом недвижимости? Случаются, например, такие ситуации, когда лицо, начавшее возведение объекта, по каким-либо причинам не может его завершить, но при этом заинтересовано в отчуждении такого объекта.

При этом возникает еще один вопрос: какая судьба ждет земельный участок, на котором располагается объект незавершенного строительства. Ст. 37 Земельного кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II предусматривает, что при переходе права собственности на строения и сооружения переходит и право пользования соответствующими земельными участками. П.1 ст.244 ГК РК уточняет это положение, говоря, что при продаже «здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». Но если объект незавершенного строительства не признается недвижимостью, на его продаже не распространяется действие этой нормы, в связи, с чем требуется предварительное согласие собственника земельного участка. Это приводит к усложнению процедуры купли-продажи объектов незавершенного строительства как по сравнению с куплей-продажей движимого, так и недвижимого имущества.

Следует отметить, что ст.569 ГК РК предусматривает консервацию объекта строительства, после которой у собственника возникает право зарегистрировать его как недвижимость, а затем - совершать сделки.

На практике встречаются случаи отказа регистрационных органов в регистрации сделок с незавершенными строительством объектами.

Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РК (ст.118): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.)

Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Исходя из формулировки ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК.

Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения, прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.

Таким образом, мы видим, что законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении. Данное заключение подтверждается также и тем фактом, что признание прав на недвижимость может производиться и в судебном порядке, возможность которого предусмотрена ст. 9 ГК РК и нормами процессуального права. В этом случае именно судебному решению отводить роль акта признания государством прав, а регистрация, после вынесения решения, будет обязанностью соответствующего государственного органа.

Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки "акт государственного органа, порождающий права" и "юридический акт признания государством прав", и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:

• - нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РК, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;
• - главная задача издания государственного акта - создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;
• - с точки зрения юридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот "регистрация прав, порождающая эти права";
• - признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.

В дополнение к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядочения оборота недвижимости.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РК.

По существу, государственную регистрацию прав не стоит путать с регистрацией, носящей специальный или учетный характер, поскольку такая регистрация скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой для достижения ряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической инвентаризации) . Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости. Например, деятельность налоговых органов при осуществлении контроля над расходами граждан, деятельность службы судебных приставов, для которой необходимы сведения о наличии или отсутствии имущества у конкретного лица. Антимонопольные органы смогут вести контроль над соблюдением порядка предоставления ходатайств в соответствии со ст.17 и 18 Законом Республики Казахстан от 12 апреля 2004 года № 544-II «О регулировании торговой деятельности» , когда на совершение сделки по приобретению имущества необходимо предварительное согласование с антимонопольными органами.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку ст.118 ГК РК определяет, что кроме регистрации права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав, буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка, так или иначе связана с возникновением, прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указывает ст.118 ГК РК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны два вида последствий.

Анализируя статьи ГК РК (с учетом ст.157, которая содержит положение, что, в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность), можно сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на этот счет (ст.588 ГК РК), либо непосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования (ст.574 ГК РК). В этих случаях сделку в силу ст.ст.157, 159 ГК РК следует считать ничтожной.

Как правило, законодатель считает достаточным использование какой-либо одной из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишь в особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как над самой сделкой, так и над переходом прав по ней, закон предусматривается регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится регистрация договора и перехода права собственности, во-первых, по договору купли-продажи жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору мены этих видов объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.

При этом мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности, возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.

Регистрация сделок с недвижимостью существовала всегда, и занимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитеты путем проставления штампа о регистрации на нотариально удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились в регистрационные журналы. Ранее система органов регистрации и сам порядок определялись самостоятельно государством, регистрация была вторым этапом в переходе права собственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальным удостоверением сделки. .

В связи с развитием рыночных отношений и изменением экономической жизни нашей страны оживился и стал активно развиваться рынок недвижимости, в связи с чем возникла необходимость единого по всему государству порядка регистрации недвижимости, чтобы существовала возможность проследить весь процесс возникновения, прекращения и перехода прав на отдельный объект недвижимости. Поэтому закон ввел обязательную государственную регистрацию любых прав на недвижимое имущество, осуществляемую путем внесения определенных законодателем данных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей территории государства, и правила его ведения тоже едины на всей ее территории .

Международно-правовой опыт уже давно предусматривает проведение обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но только на основании нотариально удостоверенной сделки. Закон же позволяет гражданам обращаться непосредственно в регистрирующий орган с договором, составленным в простой письменной форме, то есть, по существу, перекладывает на государственного служащего обязанности независимого и беспристрастного нотариуса. Данное обстоятельство вряд ли будет способствовать созданию в Казахстане механизма гарантированной юридической безопасности и законности сделки, а скорее породит волокиту, бюрократизм, амбициозность и злоупотребления чиновников, рост криминализации рынка недвижимости и увеличение количества исков в и без того перегруженные суды. Данная точка зрения разделяется руководителями ряда высших органов власти и управления, а также рядом депутатов Парламента. В настоящее время по законодательной инициативе находятся проекты законов о внесении изменений в Гражданский кодекс в части установления обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Определенную сложность в деятельности правозащитных институтов будет вызывать и то обстоятельство, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Указанная сложность связана, прежде всего, с тем обстоятельством, что момент возникновения соответствующих прав не будет отражен в системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь невозможность получения через систему регистрации исчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости.

Одним из таких исключений являются положения ч.1 ст.341 ГК РК, в которой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества, подлежащего передаче, с момента такой передачи, если иное не предусмотрено соглашением о залоге.

Кроме того, согласно ч.5 ст.488 и ч.3 ст.489 ГК РК, при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента его передачи покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца . В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. Аналогично возникает залог в случае заключения договора ренты. Вопрос о порядке регистрации залога в силу закона некоторое время был проблемным, поскольку ни в ГК РК, ни в ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни в ЗРК «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не имели прямых указаний об этом порядке, и последствиях отсутствия регистрации. Высказывались разные точки зрения по этому поводу. Так, Ю.Г. Басин, считая, что залог в силу закона должен быть зарегистрирован в общем порядке, предлагала возложить ответственность за отсутствие его регистрации на заинтересованные стороны по договору, то есть нерегистрация залога в данном случае означала ничтожность этого условия договора, и, соответственно, лишала стороны возможности ссылки на него в случае возникновения спора..

Но 16 июля 1998 г. была принята Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Центрами по недвижимости (утверждена Агентством по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан.), в которой спорные вопросы были, по мере возможности, разрешены законодателем. В данной инструкции указано, что регистрация залога, возникающего в силу закона, должна производиться одновременно с регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.) (п.29 Инструкции), о чем стороны по сделке должны быть предупреждены. Очевидно, что законодатель считает регистрацию залога в силу закона не правом заинтересованных лиц, а обязанностью регистрирующего органа и его должностных лиц, в случае, если данные о возникновении такого залога попадают в поле их зрения (что неминуемо происходит при подаче документов для регистрации перехода права собственности или иного вещного права, а также для регистрации сделки), поскольку ограничение (обременение) права здесь происходит не по желанию сторон, но в силу требования закона. Моментом же возникновения данного ограничения (обременения) права, в отличие от возникновения залога в силу ипотечного договора, следует считать не момент регистрации, а начало срока оплаты по договору (или исполнения иных обязанностей правоприобретателя), поскольку на этот срок накладывается залог в силу закона (абз.2 п.31 Инструкции). Хотя Инструкция посвящена сделкам с жилыми помещениями, представляется, по-видимому, возможным использование ее положений по аналогии к сделкам с иными объектами недвижимости.

Также остается открытым вопрос о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество у наследников. Существующие расхождения в этом вопросе связаны с редакцией ст.1042 ГК РК, согласно которой принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, а сам факт принятия осуществляется путем фактического вступления во владение или подачей заявления нотариусу. С другой стороны, ст.1072 ГК РК говорит о невозможности возникновения права собственности с момента принятия наследства, так как фактическое вступление во владение наследуемым имуществом одним из наследников либо подача им заявления о принятии наследства не исключают возможности признания за другими наследниками права собственности на то же имущества или его часть. Исходя из содержания данной статьи принятие наследства следует рассматривать, как волеизъявление наследника вступить в наследственные права и как возникновение у него права управлять (владеть) в рамках закона наследуемым недвижимым имуществом до момента регистрации права собственности. Это право управления (владения) не подлежит регистрации, так как оно не содержится в перечне вещных прав, изложенном в ст.118 ГК РК, и его регистрация не предусмотрена другим законодательством.

Возвращаясь к возможным негативным последствиям существования исключений из правила, предусмотренного в Гражданском кодексе РК, можно отметить, что такие последствия могли бы снизиться вследствие неукоснительного исполнения требований ст.118 ГК РК и ст.4 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые обязывают всех правообладателей, включая тех, которые приобрели этот статус без государственной регистрации, внести соответствующие данные в реестр. С другой стороны, не стоит забывать, что, согласно ч.1 ст.16 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация прав имеет заявительный характер, то есть является следствием инициативы не учреждения юстиции, а правообладателей. Таким образом, единственным стимулом для государственной регистрации прав собственником недвижимого имущества или иным правообладателем является невозможность осуществления им в полном объеме властных полномочий в отношении этого имущества..

В настоящее время много проблем возникает в связи с регистрацией договоров аренды недвижимого имущества. Также в настоящее время является проблемным вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года. Дело в том, что ГК РК, определяя правовой статус зданий и сооружений, умалчивает о том, что в их составе могут быть самостоятельно используемые нежилые помещения, в то же время ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отнес нежилые помещения к самостоятельным объектам недвижимости. Подобная противоречивость ГК РК и ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" привела к возникновению спора о применении ст.651 ГК РК к нежилым помещениям. Решение вопроса о том, подлежит ли регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года, зависит от того, признается ли нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости. Если да, то на него распространяются только общие нормы ГК РК о регистрации договоров аренды недвижимости. Если же считать нежилое помещение частью здания, то, по всей видимости, в отношении него действуют изъятия, установленные ст.651 ГК РК.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Данный порядок вступления договоров в силу, также как и вступление в силу реальных договоров, является исключением из общего правила, предусмотренного п. 1 ст. 433 ГК, согласно которому договор признается заключенным с момента получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения) от партнера.

Необходимость в государственной регистрации договоров обусловлена прежде всего экономической важностью их предметов - земли и другого недвижимого имущества. Она призвана обеспечить соблюдение прав приобретателей имущества, третьих лиц и стабильность всего гражданского оборота. При этом речь должна идти не о технической, а о юридической регистрации договоров и прав на имущество органами юстиции в едином государственном реестре, а сведения о произведенной регистрации должны быть доступны любому лицу.

Гражданский кодекс РФ (ст. 164) предусматривает принятие специального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который должен определить случаи и порядок осуществления государственной регистрации. До принятия этого закона применяется действующий с момента вступления в силу части первой ГК РФ порядок регистрации.

В настоящее время регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость осуществляют Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы (Указ Президента РФ "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" от 11.12.93 No. 2130). Правила представления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены Указом Президента РФ от 27.08.96 No. 1270.

Анализ ГК РФ позволяет определить случаи, когда государственная регистрация является обязательным условием заключения договоров. К таким случаям относятся: договор об ипотеке (п. 3 ст. 339); договор об уступке требований или о переводе долга по сделкам, требующим государственной регистрации (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 574); договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (ст. 584); договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 651); договор аренды предприятий (п. 2 ст. 658).

В этой связи представляется важным отличать государственную регистрацию договора от государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, договор о продаже недвижимости (ст. 549 ГК), за исключением вышеуказанных случаев, не требует государственной регистрации. В этом случае государственной регистрации требует переход права собственности на соответствующее недвижимое имущество (ст. 551 ГК). Это положение распространяется также на договор доверительного управления имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК). Следовательно, такие договоры признаются заключенными и вступают в силу с момента придания им надлежащей формы. Значение государственной регистрации права служит основанием для изменения отношений покупателя и продавца недвижимости с третьими лицами, когда стороны исполнили свои обязанности по договору ранее, чем произведена регистрация.

Требование о государственной регистрации может быть установлено не только в отношении договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Законом может быть установлена обязательная государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенного вида (п. 2 ст. 164 ГК), которое представляет собой повышенный общественно - экономический интерес и нуждается в установлении особого правового режима. Например, в соответствии с Федеральным законом "О музейном фонде РФ и музеях в РФ" от 26.05.96 подлежат государственной регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда РФ сделки купли - продажи музейных предметов и музейных коллекций. Необходимость регистрации в данном случае обуславливается высокой национальной значимостью предмета договора.

В обязательном порядке должны пройти регистрацию договоры о полной уступке всех имущественных прав на зарегистрированную программу для ЭВМ или базу данных. Регистрирующим органом является Российское агентство по правовой охране программ для ЭВМ, баз данных и технологий интегральных микросхем (п. 5 ст. 13 Закона РФ "О правовой охране программ для электронных вычислительных машин и баз данных" от 23.09.92).

Государственной регистрации подлежат также учредительные договоры о создании юридических лиц (ст. 52 ГК).

Требования законодателя о необходимости осуществить государственную регистрацию отдельных договоров является обязательным. Отступление от этого правила почти всегда влечет признание договора незаключенным. Однако имеются особые случаи. Так, особое правило установлено в отношении регистрации договора коммерческой концессии, ст. 1028 ГК. Данная норма устанавливает изъятие из п. 3 ст. 433 ГК, так как необходимость государственной регистрации договора коммерческой концессии не влияет на его действительность во взаимоотношениях между правообладателем и пользователем, которых он связывает с момента подписания. Однако для третьих лиц он приобретает силу лишь с момента государственной регистрации. Для коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством, установлена дополнительная регистрация в федеральном органе исполнительной власти в области патентов и патентных знаков.

Другим исключением является п. 5 ст. 13 вышеупомянутого Закона РФ "О правовой охране программ для электронных вычислительных машин и баз данных", который определяет, что договоры о передаче имущественных прав на программу для ЭВМ или базу данных могут быть зарегистрированы в Агентстве по соглашению сторон. Таким образом, требование о государственной регистрации носит диспозитивный характер. Государственная регистрация договора будет иметь правообразующее значение только в том случае, если стороны или хотя бы одна из сторон сочтут необходимым зарегистрировать договор.

Таким образом, можно заключить, что по общему правилу пункта 3 ст. 433 ГК по договору, требующему государственной регистрации, у сторон возникают взаимные права и обязанности с момента осуществления такой регистрации. При этом стороны вправе установить, что условия заключенного между ними договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК).

Однако необходимо учитывать, что, подписывая договор, стороны выражают друг другу свое желание установить определенное правоотношение, принять на себя взаимные права и обязанности, то есть они добровольно, по своей инициативе связывают себя достигнутым соглашением. Поэтому в целях защиты прав добросовестной стороны от возможных недобросовестных действий ее контрагента ГК (пп. 3 и 4 ст. 165) предусматривает, что если сделка совершена в надлежащей форме, но при этом одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, то добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации сделки и возмещении убытков, вызванных задержкой в совершении регистрации.

В этом случае суд вправе принять решение о регистрации сделки и она регистрируется в соответствии с решением суда. Сделка будет считаться заключенной с момента ее регистрации соответствующим органом. Правила пп. 3 и 4 ст. 165 ГК полностью распространяются на договоры, так как в них идет речь о дву- и многосторонних сделках.

Вместе с этим необходимо подчеркнуть, что несмотря на согласованную волю сторон заключить договор, требующий государственной регистрации, он может помимо их желания не вступить в силу, если регистрирующий орган откажет сторонам в регистрации. Но такой отказ должен быть основан на законе. В противном случае стороны вправе требовать по суду обязать соответствующий государственный орган осуществить регистрацию.

12. Публичный договор: понятие, особенности правового регулирования, примеры.

В ГК выделяется особый тип гражданско-правового договора, так называемый"публичный договор". В ст. 426 содержится следующее определение публичногодоговора: "Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой

организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнениюработ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельностидолжна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля,перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское,

гостиничное обслуживание и т. п.)".

Итак, какими же характерными чертами должен обладать конкретный гражданско-правовойдоговор для того, чтобы он мог быть отнесен к разряду публичных? Во-первых, в качестве одного из субъектов такого договора должна выступать

коммерческая организация: унитарное государственное или муниципальное предприятие,хозяйственное общество или товарищество либо производственный кооператив.Что касается контрагента такой организации, то в этой роли может оказатьсялюбое физическое или юридическое лицо, которое в данной договорной связи является,как правило, потребителем товаров, работ, услуг, соответственно производимыхили осуществляемых коммерческой организацией.

Во-вторых, далеко не все коммерческие организации могут быть признаныпотенциальными субъектами публичного договора. Важное значение имеет характердеятельности такой организации. В связи с этим необходимо отметить, что средимногих различных видов предпринимательской деятельности выделяются такие,которые должны осуществляться соответствующими коммерческими организациямив отношении всех и каждого, кто к ним обращается. Хорошим ориентиром в определениитаких видов деятельности является примерный перечень, содержащийся в п. 1

ст. 426 ГК. Действительно, все эти совершенно разнородные виды деятельности,опосредуемые различными гражданско-правовыми договорами, объединяет одна общаячерта, а именно: коммерческие организации должны вступать в договорные отношенияс любыми физическими и юридическими лицами, которые к ним обращаются. И наконец, в-третьих, предметом договора, определяемого как публичный,должны выступать обязаности по продаже товаров, выполнению работ или оказаниюуслуг, по сути своей составляющие содержание именно той деятельности, котораяпо своему характеру должна осуществляться коммерческой организацией в отношениикаждого, кто к ней обратится. К примеру, если энергоснабжающая организациязаключает договор энергоснабжения с абонентом, такой договор безусловно являетсяпубличным. Однако если та же коммерческая организация выступает продавцомв договоре купли-продажи своего имущества, такой договор, естественно, неотносится к категории публичных.

Основной вопрос в определении гражданско-правового договора как публичногозаключается в выяснении правовых последствий такой квалификации.

Из анализа текста ст. 426 ГК, а также иных норм материального и процессуальногозаконодательства можно сделать вывод о наличии четырех видов последствий длякоммерческой организации, являющейся субъектом публичного договора. К их числуотносятся следующие:

1) для такой коммерческой организации исключается действие принципа свободыдоговора: она не вправе по своему усмотрению ни выбирать партнера, ни решатьвопрос о заключении договора. Отказ коммерческой организации от заключенияпубличного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие

товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.В противном случае поведение коммерческой организации будет рассматриватьсякак необоснованное уклонение от заключения договора со всем комплексом вытекающихиз этого факта негативных последствий;

2) коммерческая организация, являющаяся субъектом публичного договора,не вправе оказывать предпочтение кому-либо из обратившихся к ней в отношениизаключения договора потребителей. Исключения из этого правила могут быть предусмотренылишь законами и иными правовыми актами (к примеру, сегодня такого рода исключения

имеются в законодательстве применительно к ветеранам войны, инвалидам и некоторымдругим категориям потребителей);

3) условия публичного договора (в том числе о цене на товары, работы,услуги) должны устанавливаться одинаковыми для всех потребителей, кроме техслучаев, когда законами и иными правовыми актами допускается предоставление

льгот для отдельных категорий потребителей; 4) в отличие от обычных гражданско-правовых договоров, споры по условиямкоторых могут быть переданы сторонами на рассмотрение суда лишь при наличиисогласия обеих сторон, споры, связанные с заключением публичных договоров,а также разногласия сторон по отдельным условиям таких договоров должны разрешатьсяв судебном порядке независимо от того, имеется ли согласие на то обеих сторон.

В случае необоснованного уклонения коммерческой организации от заключенияпубличного договора, такой договор может быть заключен в принудительном порядкепо решению суда. Более того, потребитель вправе потребовать и взыскания убытков,вызванных уклонением от заключения договора. И наконец, еще одна особенность публичного договора, которая относитсяк специфике его правового регулирования, но также свидетельствует об ограничении

действия принципа свободы договора в отношении данного договора. Согласноп. 4 ст. 426 ГК в случаях, предусмотренных законом, Правительству РоссийскойФедерации предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон при

заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения ит. п.). Таким образом, законодатель априори исходит из того, что императивныеправовые нормы, определяющие условия публичного договора, могут быть установленыне только федеральным законом, как это имеет место в большинстве случаев,

но и постановлениями правительства. Данное положение в полной мере учитывает специфику отношений, опосредуемыхпубличными договорами: как правило, это отношения определенных коммерческих

организаций с массовым потребителем. Именно необходимость обеспечения защитыправ и законных интересов потребителей требует оперативного и гибкого регулированияусловий публичных договоров.

Один из способов формулирования сторонами условий договора, значительнооблегчающих его оформление, заключается в отсылке к условиям различных примерныхдоговоров (ст. 427 ГК). Для этого достаточно, чтобы примерные условия договоровбыли разработаны применительно к конкретным видам договоров (например, договор

купли-продажи нежилых помещений, договор строительного подряда, договор поставкиметаллопродукции и т. п.), а главное, чтобы эти примерные условия были опубликованыв печати, то есть были бы общеизвестны и определимы.

В этом плане, как показывает опыт других стран, особого внимания заслуживаютпримерные условия договоров, разрабатываемых различными ассоциациями (союзами)товаропроизводителей либо потребителей. В таких примерных условиях отражаетсяспецифика соответствующих товаров, работ и услуг, предусматриваются конкретные

правовые средства, направленные на реализацию интересов производителей и потребителей,обеспечение защиты их прав.

К сожалению, в России практика разработки таких профессиональных текстовпримерных договоров не получила широкого распространения. Вместе с тем в прежние годы (до конца 80-х годов) существовали многочисленные

примерные и типовые условия договоров на поставку отдельных видов продукциии товаров, капитальное строительство, перевозку грузов, которые являлись,как правило, приложениями к особым условиям поставки продукции и товаров,

правилам о договорах подряда на капитальное строительство и перевозки конкретныхвидов грузов. До настоящего времени в договорах, заключаемых коммерческимиорганизациями, нередко можно встретить ссылки на такие примерные и типовые

условия договоров, в том числе и на утратившие силу. В определенном смысле вторую жизнь многим подобным условиям договоров,которые не могут рассматриваться сегодня в качестве примерных в контексте

п. 1 ст. 427 ГК, может дать норма п. 2 названной статьи, согласно которойв случаях, когда в договоре не содержится отсылка к примерным условиям, такиепримерные условия могут применяться к отношениям сторон в качестве обычаев

делового оборота. Но для этого они должны отвечать определенным требованиям:представлять собой правила, которые являются сложившимися и широко применяемымив какой-либо области предпринимательской деятельности, и по сути своей непротиворечить действующему законодательству.

Примером публичного договора может служить договор личного страхования. Этот вид договора относиться к публичным, соответственно страховщик не имеет право в одностороннем порядке расторгнуть его. Привилегией отказа от соблюдения условий договора обладает только страхователь. Еще одни пример публичного договора – это договор с энергоснабжающей компанией. Так, потребитель, вправе письменно уведомить организацию о желании расторгнуть с ней договор и после полной оплаты за осуществленные услуги, договор считается расторгнутым. У энергоснабжающей компании такого права нет.

13. Договор присоединения: понятие, особенности правового регулирования, примеры.

Так же как и публичный договор, отдельным типом гражданско-правовогодоговора является договор присоединения. Это понятие объединяет в единый типте договоры, которые были заключены путем присоединения одной из сторон к

условиям договора, определенным другой стороной в формулярах или иных стандартныхформах.

Таким образом, критерием выделения из всех гражданско-правовых договоровдоговора присоединения является не существо возникших из него обязательств,как это имеет место при дифференциации договорных обязательств на отдельныевиды договоров, и не характер деятельности одной из сторон (публичный договор),а способ заключения договора. Следовательно, характерные черты такого договораопределяются в преобладающей степени юридико-техническими факторами и могутбыть обнаружены в области техники договорной работы.

Две характерные особенности присущи всякому договору, который может бытьквалифицирован как договор присоединения:

Во-первых, условия договора присоединения должны быть определены однойиз сторон в формулярах или иных стандартных формах. Следует иметь в виду,что к числу таких стандартных форм и формуляров не могут быть отнесены растиражированныеобразцы текстов договоров, которые используются многими организациями. В этихслучаях вторая сторона вправе заявить о разногласиях по отдельным пунктамили по всему тексту договора в целом и в конечном итоге условия договора будутопределяться в обычном порядке, то есть по соглашению сторон; во-вторых, условия договора, определенные в соответствующем формуляреили содержащиеся в стандартной форме, могут быть приняты другой стороной неиначе как путем присоединения к этим условиям. Это требование исключает возможностьдля сторон в договоре присоединения формулировать условия, отличные от выраженныхв стандартной форме или формуляре, по их соглашению, а для присоединившейсястороны - также и саму возможность заявлять при заключении договора о разногласияхпо его отдельным условиям.

Таким образом, дело стороны, присоединяющейся к предложенному договору,- присоединиться к договору в целом (или не присоединяться к нему). Это ограничиваетее права, но значительно облегчает процесс заключения договора и оформлениядоговорных отношений.

Случаи и порядок разработки формуляров и стандартных форм договоров вГК не установлены, не предусмотрены также какие-либо требования к организациям,разрабатывающим договоры присоединения.

Вместе с тем определение договора присоединения, данное в ГК (п. 1 ст.428), не допускает расширительного толкования. Случаи, когда условия договоране могут быть приняты присоединяющейся стороной "не иначе как путем присоединенияк предложенному договору в целом", предполагают либо жесткое законодательноерегулирование соответствующих договоров, когда условия, содержащиеся в формулярахили стандартных формах, непосредственно вытекают из императивных норм (например,железнодорожная или товарно-транспортная накладная, коносамент), либо рассчитанына отношения с массовым потребителем (гостиничное обслуживание, услуги связии т. п.). В сфере предпринимательства договоры присоединения могут получитьширокое распространение в отношениях с участием банков, энергоснабжающих организацийи др.

Юридические последствия определения договора как договора присоединениязаключаются в наделении рисоединившейся стороны правом требовать расторженияили изменения договора по особым основаниям, которые не признаются таковымив отношении иных гражданско-правовых договоров (ст. 450 ГК).

Особые основания расторжения или изменения договора присоединения потребованию присоединившейся стороны заключаются в том, что присоединившаясясторона вправе потребовать изменения или расторжения договора, если он лишаетэту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, или ограничиваетответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другиеявно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходяиз своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности

участвовать в определении условий договора. Это обеспечивает дополнительнуюзащиту прав присоединившейся стороны, которая была лишена возможности участвоватьв определении условий договора.

Обстоятельства, которые служат основанием для расторжения или изменениядоговора присоединения, не связаны с незаконностью договора или его отдельныхусловий - они скорее являются следствием формулирования этих условий в одностороннемпорядке, в силу чего увеличивается вероятность включения в договор присоединенияусловий, устанавливающих односторонние преимущества и льготы в отношении стороны,разрабатывающей условия договора, и, напротив, чрезмерно обременительных условийдля присоединившейся стороны.

Коммерческие организации и иные лица, присоединяющиеся к условиям договорав связи с осуществлением предпринимательской деятельности, не наделены в полноймере объемами правомочий присоединившейся стороны на расторжение или изменениедоговора. В отличие от рядовых потребителей соответствующие требования лиц,

профессионально занимающихся предпринимательской деятельностью, могут бытьсудом отклонены, если будет доказано, что они знали или должны были знать,на каких условиях заключается договор присоединения. Заслуживают внимания содержащиеся в Кодексе нормы о предварительном договоре.Предварительный договор (ст. 429) не является новым институтом гражданского

права. Соответствующие нормы о предварительном договоре были предусмотреныОсновами (ст. 60). В отличие от Основ нормы, содержащиеся в ГК, более детальнои подробно регулируют форму и содержание предварительного договора, определяютпоследствия для сторон в случае нарушения его условий.

Форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемымк основному договору. Если же такие требования законами или иными правовымиактами не установлены, предварительный договор подлежит заключению в простойписьменной форме. Несоблюдение формы предварительного договора влечет его

недействительность, причем такой предварительный договор рассматривается какничтожная сделка. Это означает, что при несоблюдении правил о форме договоракаждая из сторон, а также любое заинтересованное лицо вправе предъявить требованиео последствиях ничтожной сделки. Такие последствия могут быть применены судоми по его инициативе (п. 2 ст. 166 ГК).

Таким образом, требования, предъявляемые к форме предварительного договора,и последствия их несоблюдения являются более жесткими, чем общие требованияк форме сделок (п. 1 ст. 162 ГК).

Содержание предварительного договора представляет собой обязательствасторон по заключению в будущем соответствующего договора о передаче имущества,выполнении работ или оказании услуг (основного договора). Основной договордолжен быть заключен на условиях, предусмотренных предварительным договором. Существенные условия предварительного договора могут быть разделены надва вида: условия, имеющие отношение непосредственно к предварительному договору(срок заключения основного договора), а также условия, позволяющие установить

предмет и иные существенные условия основного договора.

Срок заключения сторонами основного договора должен быть указан в предварительномдоговоре. Однако если такой срок сторонами не определен, будет действоватьпрезумпция, согласно которой основной договор подлежит заключению в течениеодного года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК).

Во всех случаях срок заключения основного договора остается существеннымусловием предварительного договора: либо этот срок устанавливается сторонами,либо он признается равным одному году с момента заключения редварительногодоговора.

Юридические последствия истечения срока, предусмотренного предварительнымдоговором для заключения основного договора (а при его отсутствии - срокав один год), состоят в том, что, если основной договор в течение этого срока

не будет заключен или хотя бы одна из сторон не направит другой стороне оферту,обязательства, возникшие из предварительного договора, считаются прекращенными. Необоснованное уклонение одной из сторон, заключившей предварительныйдоговор, от заключения основного договора может повлечь для нее по требованиюдругой стороны решение суда о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованноуклоняющаяся от заключения договора, должна также возместить другой сторонепричиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК).

Не является новым для российского гражданского права также и договорв пользу третьего лица (ст. 430), который представляет собой особую конструкциюдоговорного обязательства. Ранее нормы о договоре в пользу третьего лица содержалиськак в ГК 1964 года (ст. 167), так и в Основах 1991 года (ст. 61). Конструкциядоговора в пользу третьего лица нашла широкое практическое применение в отношенияхпо страхованию (особенно по страхованию ответственности заемщика за невозвраткредита), перевозке грузов и некоторых других.

По сравнению с ранее действовавшим законодательством Кодекс не толькоуточняет определение договора в пользу третьего лица, но и устанавливает отдельныеновые правила его регулирования.

Два характерных признака присущи всякому договору в пользу третьего лица: во-первых, в таком договоре должно быть предусмотрено, что должник обязанисполнить свое обязательство не кредитору, а третьему лицу (указанному либо

не указанному в договоре); во-вторых, третье лицо, в пользу которого должно быть произведено исполнение,

наделяется самостоятельным правом требования в отношении должника по договорномуобязательству.

За кредитором сохраняется право требовать от должника исполнения обязательства,но это право может быть реализовано кредитором только в том случае, когдатретье лицо, в пользу которого обусловлено исполнение договорного обязательства,откажется от своего права требования к должнику. Данное положение означает,

что право требования третьего лица, в пользу которого заключен договор, имеетпреимущество перед правом требования, принадлежащим кредитору в договорномобязательстве.

Новое положение в правовом регулировании договора в пользу третьего лицазаключается в том, что с момента выражения третьим лицом должнику намерениявоспользоваться своим правом по договору сторонам в договорном обязательстве- должнику и кредитору - запрещается изменять или расторгать договор без согласия

третьего лица. Данное правило носит диспозитивный характер: иное может бытьпредусмотрено законом, иным правовым актом или договором. Эта новелла позволит обеспечить защиту прав третьих лиц, в пользу которых

заключен договор, и избежать ситуаций, нередко имевших место ранее, когда,например, страховые организации и страхователи (заемщики) путем расторжениядоговоров страхования ответственности за невозврат кредита лишали банки, выдавшиекредит, возможности обращаться к страховым организациям с требованием о выплатесуммы страхового возмещения. Теперь в подобных ситуациях банк может заявитьтребование о восстановлении нарушенного права путем признания такого соглашениясторон договора недействительным.

Требование исполнить обязательство третьего лица к должнику по своемусодержанию аналогично требованию кредитора в этом обязательстве. Поэтому предусмотреноправо должника выдвигать против требоания третьего лица те возражения, которыеон мог бы выдвинуть против кредитора.

Наличие у третьего лица самостоятельного права требования исполненияобязательства от должника позволяет отграничить договор в пользу третьеголица от обычных договоров, предусматривающих исполнение обязательств третьемулицу. В этом случае третье лицо является лишь управомоченным принять исполнениеобязательства от должника (см., например, ст. 312 ГК). Причем обязательствосчитается исполненным самому кредитору. Именно кредитору (а не третьему лицу)принадлежит право требовать от должника исполнения обязательства. Подобныевзаимоотношения нередко возникают при исполнении договоров купли-продажи илипоставки товаров, когда отгрузка товаров в соответствии с договором производитсяне покупателю, а в адрес получателей, указанных покупателем.

Для судебной практики будут иметь существенное значение нормы о толкованиидоговора (ст. 431 ГК). Ранее нормы о толковании договора содержались в Основах(ст. 59), а положения, включенные в ГК, соответствуют ранее действовавшим

положениям, за исключением отдельных редакционных уточнений.

Адресованы нормы о толковании договора прежде всего суду. Необходимостьправильного толкования условий договора возникает зачастую при разрешениисудом споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорныхобязательств, а также применением ответственности.

Существо правил толкования условий договора судом заключается в установлениидвух способов толкования условий договора и определении порядка (очередности)их применения.

Первый способ толкования - выяснение буквального значения содержащихсяв договоре слов и выражений. В этих целях производится сравнительный анализ,сопоставление спорного условия договора с другими условиями, а также смыслом

договора в целом.

Второй способ толкования - выяснение действительной общей воли сторонс учетом цели договора. Достижение этой цели возможно за рамками текста договора.Помимо договора анализу подвергаются и другие документы, связанные с заключениеми исполнением договора, к примеру переписка по этим вопросам, материалы, свидетельствующие

о фактических взаимоотношениях сторон. Большое значение при таком толкованиидоговора имеют обычаи делового оборота.

Однако суд вправе использовать второй способ толкования условий договоралишь в том случае, если применение первого способа толкования (выяснение буквальногозначения договора) не позволило определить содержание условий договора.

Таким образом, законодатель отдает предпочтение первому способу толкованиядоговора, то есть выяснению буквального значения его условий, и тем самымсужает возможности для суда руководствоваться при принятии решений установленнойсудом действительной общей волей сторон.

С другой стороны, такой подход повышает значение текста договора (а неидеальной воли сторон) в регулировании гражданско-правовых обязательств иориентирует предпринимателей на необходимость тщательной отработки всех условийзаключаемых договоров.

Введение

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

Нельзя сказать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" .

Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.

Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. С другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области.

Однако анализ законотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены решению частных проблем. При этом изменению в основном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составляющих, в то время как в существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом.

Научные исследования правовых проблем недвижимого имущества развиваются по нескольким направлениям. Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам. Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости . Особое место среди этих исследований занимает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе , в которой отражены многие недостатки действующего законодательства и пути его совершенствования. В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режима отдельных видов недвижимого имущества.

Данной проблемой занимались такие ученые и исследователи, как В.Б. Ельяшевич, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., труды выдающихся российских ученых - представителей теории права и теории гражданского права, среди которых С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, О.С. Иоффе, Д.А. Керимов, О.А. Красавчиков, В.П. Мозолин, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфина, Б.Б. Черепахин, В.Ф. Яковлев и др.

Основой для выполнения настоящего исследования послужили работы таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Н.Д. Егоров, В.С. Ем, Ю.Х. Калмыков, О.М. Козырь, Л.О. Красавчикова, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, А.А. Маковская, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, С.А. Степанов, И.А. Сыродоев, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова и др.

1. Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление.

Очевидно, что даже на весьма ранних этапах развития права одним из элементов правового режима недвижимого, а также особо значимого имущества, было придание публичности актам его отчуждения.

На территории современной России первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы из поколения в поколение. Постепенно человечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая, как отмечает Д.И. Мейер, "появилась, прежде всего, в отношении прав на недвижимость, в частности на земельные участки, как наиболее значимый вид собственности в гражданском обороте того времени" .

Таким образом, проведенный анализ законодательства того периода позволяет сделать вывод, что запись в поместном приказе "вотчины за купцом" с момента принятия Уложения царя Алексея Михайловича (Соборное Уложение 1649 г.) приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось понятие о переходе вещного права.

Петр I установил иной порядок, получивший название "крепостного", который имел преимущественно фискальные цели . Кроме того, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской империи появляются термины "недвижимое" и "движимое" имущество (в соответствии с Указом Петра I "О единонаследии") . Тем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строений в отличие от движимых вещей.

Екатерина II продолжила преобразования в данной сфере изданием "Учреждения для управления губерний" . Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в "Ведомостях". Вместо Палаты крепостных дел, выполнявшей функции государственного центра для всех дел о поземельной собственности, совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных "Ведомостях", а также требовалось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем, эта мера не давала никаких гарантий, поскольку объявления печатались с большим опозданием.

Введение

Глава 1. Государственная регистрация как деятельность (гражданско-правовой аспект) 10

1 Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10

2 Субъекты, объекты и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 56

Глава 2. Гражданские права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации 110

1 Общая характеристика прав и сделок 110

2 Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества 152

3 Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества 184

Заключение 199

Библиографический список 203

Введение к работе

С принятием Закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» создаются учреждения юстиции, основной задачей которых является государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, а также создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Между тем, исследуемый правовой институт не свободен от недостатков. Некоторые аспекты государственной регистрации, к сожалению, пока не получили надлежащего правового регулирования. Многие, существующие на настоящий момент, правовые решения нуждаются в совершенствовании и научном обосновании. Значительное количество норм действующего законодательства о государственной регистрации вызывают дискуссии и многочисленные споры среди исследователей и в ряде случаев неоднозначно оцениваются судебной практикой.

4 Проблема государственной регистрации прав на недвижимое имущество

не была предметом широкого круга исследований в отечественной правовой

науке. Но в настоящее время ситуация коренным образом меняется и отмечается

значительное повышение интереса исследователей к этому вопросу. Это

объясняется тем, что нормы действующего законодательства, являются

далеко недостаточными для обеспечения деятельности государства в области

регистрации прав на недвижимость, а в ряде случаев складывается ситуация их

полного противоречия сложившейся практике.

Интересы экономического развития государства требуют более глубокого и всестороннего исследования проблем, касающихся сущности и содержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решения важной проблемы определения понятия государственной регистрации, определение правового статуса субъектов исследуемых отношений, решение проблем, касающихся оснований государственной регистрации, вопросов соотношения и отграничения системы регистрации прав и системы регистрации сделок, а также множества проблем, касающихся регистрации прав и сделок на отдельные объекты недвижимости.

Изложенные обстоятельства, позволяющие аргументировать актуальность проблем системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предопределили выбор автором данной темы исследования.

Целью исследования является изучение правовых проблем системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обобщение российского и зарубежного опыта правового регулирования системы регистрации, сопоставление сложившейся практической деятельности регистрирующих органов действующим правовым нормам, а также выработка на этой основе предложений по совершенствованию законодательства.

В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи: - исследовать особенности содержания норм действующего законодательства о государственной регистрации;

Определить содержание основных понятий, используемых в действующем

законодательстве, регулирующем область регистрации;

раскрыть основные направления совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей систему регистрации;

рассмотреть вопросы соотношения регистрации прав и сделок с недвижимостью, а также проблемы, возникающие в процессе регистрации сделок и прав на отдельные объекты недвижимого имущества.

Объектом исследования являются нормы отечественного и зарубежного законодательства, определяющие правовое регулирование сферы государственной регистрации, правоприменительная деятельность, связанная с реализацией данных норм; а также основные научно-теоретические концепции по проблематике исследуемой темы.

Предметом исследования выступают общественные отношения в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взгляды представителей юридической науки в исследуемой области, практическая деятельность учреждений, осуществляющих процедуру государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, особенности судебной практики в данной сфере.

Методологический базис данной работы составил диалектический подход к изучению правовых явлений и процессов, позволяющий видеть данные процессы и явления в их развитии, взаимодействии, а также в противоречии друг с другом.

Исследование построено на критическом анализе теоретического материала и подчинено логике правоприменительного процесса.

В диссертации применяются общенаучные, специальные методы познания

конкретно-исторический, системный, структурно-функциональный, сравнительно-правовой, нормативно-логический, комплексный, метод восхождения от общего к частному, от абстрактному к конкретному.

Теоретическую и эмпирическую основу исследования составляют научные труды российских и зарубежных ученых в области истории государства, теории государства и права, философии права, конституционного,

6 гражданского, гражданско-процессуального, административного и

международного права.

При подготовке диссертации изучены научные труды отечественных

ученых, таких как: Е. Богданова, М.И. Брагинского, Б. Гонгало, В.Б. Исакова, В.П.

Камышанского, О.А. Красавчикова, И.А. Покровского, Н.А. Сыродоева, Г.Ф.

Фрайдрихса, Ф. Баура, А. Гудмэна, Л. Бэкера и др.

периодической печати, правоприменительной практики, материалов

статистических исследований, архивных источников и т.д.

Научная новизна диссертации проявляется в том, что данная работа представляет собой одно из первых комплексных исследований вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней:

Выделяются основные признаки, обобщающие российскую и зарубежные системы государственной регистрации;

Предлагается новое определение правоустанавливающего документа.

Анализируется проблема несоответствия норм закона, касающихся государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс, сложившейся практике;

Впервые поднимается проблема регистрации прав на земельные участки, предназначенные для использования в различных (под застройку, для аренды, под самовольно возведенными объектами недвижимого имущества и др.

На защиту выносятся положения, в которых отражается

научная новизна диссертационного исследования. 1. Государственная регистрация рассматривается в качестве правового института, и представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально

7 уполномоченными органами государства прав на недвижимое имущество и

обременении данных прав; юридического акта, являющегося

административно - правовым решением; правоприменительной деятельности

регистрирующих органов, а так же в качестве результата данной деятельности.

В целях приведения Закона о регистрации в соответствие с Гражданским Кодексом представляется целесообразным внести уточнения в п. 1 ст. 12 Закона о регистрации РФ в части конкретизации прав и сделок, подлежащих государственной регистрации.

С целью единообразного понимания и применения ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о регистрации желательно более четко определить в них виды прав и ограничений (обременении) этих прав, подлежащих государственной регистрации.

Представляется целесообразным определить в ч. 1 ст. 130 четкие критерии, согласно которым имущество может быть отнесено к недвижимому. Исключить из абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК указание на отнесение к недвижимым вещам воздушных и морских судов внутреннего плавания, космических объектов. Отнести их в п. 2 указанной статьи к движимым вещам с обязательной регистрацией права на них в случаях, предусмотренных специальным Федеральным законом.

В целях единообразного толкования и применения правил ст. 164 ГК РФ и норм Закона о регистрации необходимо более конкретно назвать в них виды сделок с земельными участками, подлежащих государственной регистрации;

Целесообразно дополнить классификацию объектов, предложенную ст. 130 Гражданского Кодекса имущественными комплексами в качестве самостоятельной группы;

Ввести и законодательно закрепить единый порядок для регистрации ипотеки жилых и нежилых помещений;

В целях решения проблем регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, образовавшиеся вследствие разделения одного объекта недвижимости целесообразно регламентировать как в нормах Закона о

8 регистрации, так и в Гражданском кодексе вопрос о разделении объекта, в

частности, необходимо определить квалификацию объекта, иными словами,

право на какой вид объекта недвижимости подлежит государственной

регистрации; 9. На законодательном уровне следует определить понятийный аппарат

договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Зафиксировать

понятия "здания и сооружения", а также "нежилое помещение" в нормах

Гражданского кодекса; Ю.Необходимо закрепить в нормах Закона о государственной регистрации, а

также в Гражданском кодексе положения, предусматривающие

государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений

как самостоятельных объектов недвижимого имущества; 11.Следует внести уточнения в ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», в части определения

правового статуса объекта ипотеки незавершенного строительством

недвижимого имущества.

В диссертационном исследовании содержатся также иные предложения и

Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит в

имущество.

9 Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит в

совершенствованию действующего законодательства в сфере

государственной регистрации сделок и прав на недвижимое

имущество.

Рассматриваемые в диссертации материалы из судебной практики позволяют использовать соответствующие положения и в нормотворческом процессе и при их практическом применении.

Материал диссертации может быть использован в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского и административного права, а также при подготовке и повышении квалификации специалистов для учреждений осуществляющих процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования являлись предметом выступлений диссертанта на итоговых научных конференциях кафедры гражданского процессуального и предпринимательского права юридического факультета Самарского государственного университета 2001 и 2002 гг., на II региональной научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» в Самарском государственном университете, международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Молодая наука XXI веку» в Ивановском государственном университете, международной научно-практической конференции «Проблемы правового регулирования коммерческой деятельности» в Самарской государственной экономической академии.

Структура работы определена с учетом характера и специфики исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих пять параграфов, заключения, списка использованных нормативно-правовых актов, официальных документов, судебной практики и специальной литературы.

Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в его современном правовом смысле для России является новым. Но в то же время он имеет глубокие исторические корни. Не представляется возможным понять сущность юридической природы современной государственной регистрации без исследования особенностей становления и развития этого института, как в отечественной, так и зарубежной практике. Изучение системы государственной регистрации иностранных государств, позволяют осуществить сравнительный анализ Российской и зарубежных систем регистрации, что позволяет отметить как отличия, так и некоторые сходные признаки данных институтов. Еще в древности люди стремились к тому, чтобы устанавливать какие-то внешние знаки, которые свидетельствовали бы о существовании их прав на строения и землю. Исторические источники свидетельствуют, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество сформировалась именно благодаря развитию залоговых отношений. Необходимо обратить внимание на тот факт, что лицо, предоставляющее кредит под залог недвижимости, являющейся, в свою очередь, наиболее привлекательным предметом залога, должно иметь возможность получения достоверной информации об имуществе, предоставляемом в залог (не заложено ли оно другому лицу, не установлен ли сервитут и т.д.). В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлечения публичной власти появилась значительно раньше, чем в России. Такая ситуация была обусловлена особенностями политического и общественного развития в России, в частности, значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране: отсутствовали гарантии публичной власти в сфере ее отчуждения, не было уверенности в достоверности информации о наличии юридически значимых прав на эту недвижимость, кроме того, сама информация была мало доступна. Так, в конце XVIII века в Европе зарождается институт ипотечных книг: залоговое право на недвижимое имущество возникает, если оно записано в особые книги, оформляемые специальными учреждениями. Ведение ипотечных книг было прерогативой официальных учреждений публичной власти. Информация, содержащаяся в данных книгах, была открыта для всех. Отсутствие информации об ипотеке на недвижимое имущество в ипотечных книгах давало приоритет на удовлетворение из данной недвижимости тому, кто первый осуществит свою запись1. Прогрессивное развитие в Европе такой «системы регистрации» со временем привело к необходимости указывать в книгах не только такое значимое обременение прав на землю, как ипотека, но и другие вещные права на нее, так как добросовестный залогодержатель в итоге мог оказаться без надлежащих прав на землю из-за наличия не известного ему ранее другого собственника. Таким образом, система ипотечных книг трансформируется в систему государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (систему оглашения), что было обусловлено, прежде всего, стремлением дать возможность любому лицу получить информацию о юридическом положении любого объекта недвижимости. Именно поэтому открытость сведений о государственной регистрации признается одним из важнейших принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и столь значительное место отводится в законодательстве нормам, призванным обеспечить возможность любому лицу знакомится с данными государственной регистрации прав на недвижимость. Другим основанием формирования системы государственной регистрации послужило принятие государством на себя функций признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Государственными документами, содержащими сведения о правах, обременениях и ограничениях прав на объекты недвижимого имущества, а также содержащими тексты либо выдержки из текстов сделок, судебных решений или иных актов - оснований прав на конкретные объекты недвижимости становятся поземельные и актовые книги, которые фактически исполняли роль государственного реестра прав на недвижимое имущество. Необходимо отметить работу Покровского И.А., который в своей книге «Основные проблемы гражданского права» отмечает два основных принципа ведения поземельных книг в Западной Европе: принцип публичности и принцип достоверности.1 Он полагал, что согласно принципу публичности любые вещные права на землю являются законными для общества, если они отражены в поземельной книге. В германском праве принципы «публичности» и «достоверности» объединены, а в результате возник «принцип публичного доверия поземельной книге», который означал, что содержание поземельной книги признается законным для всех, кто приобрел право на землю. Другой выдающийся ученый, Шершеневич Г.Ф., назвал введение поземельных книг «началом законности».

Общая характеристика прав и сделок

Как известно, в мире существует две системы регистрации - система регистрации прав (европейские страны) и система регистрации сделок. В зарубежных государствах указанные системы не смешиваются, и применяется либо регистрация сделок (англосаксонская система), либо регистрация права (континентальная система).1 Например, по законодательству Швейцарии «для приобретения права собственности на недвижимость требуется внесение его в ипотечную книгу» (ст. 656 Швейцарского гражданского уложения). По французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество должны храниться в официальном реестре у «хранителя ипотек». Но сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. Сделки действительны в отношениях между сторонами с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие свои права в реестре, не могут ввиду отсутствия публичности сделки противопоставлять их правам на это имущество третьих лиц. По законодательству ФРГ никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Так, должностное лицо в соответствующем суде проверяет полномочия лиц, ходатайствующих о записи в поземельной книге. Сделанная запись считается истиной до момента внесения в нее исправлений. В случае коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу1. А согласно Австрийскому законодательству в поземельную книгу записываются не сами права, а юридические факты, которые их порождают, то есть, как правило, сделки. Что касается США, то отдельные штаты издали законы, установившие особый порядок регистрации сделок, связанных с переходом права собственности на недвижимое имущество. Положения данных законов не единообразны, но по общему правилу они устанавливают, что незарегистрированная передача прав не имеет юридической силы. Обычно требуется, чтобы продавец передавал покупателю справку о принадлежащем ему праве, удостоверенную на день передачи. В указанной справке, составленной на базе регистрационных записей, дается история права собственности на данное недвижимое имущество. Такая справка не является доказательством права собственности продавца на недвижимое имущество. Для охраны своих интересов покупателю следует передать компетентному атторнею справку для ее исследования, с тем, чтобы получить от него заключение по поводу права, которым обладает продавец. Если право страдает пороками, то в заключении указывается сущность этих пороков. Особый интерес представляет и испанская система регистрации прав на недвижимое имущество, которая основывается на юридическом анализе представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза подразумевает проверку правильности формы представленных документов; дееспособности физических лиц и правоспособности юридических лиц, которые являются сторонами в сделке, а также соответствия сделки действующему законодательству. После проведения правовой экспертизы регистратор принимает решение либо о признании сделки соответствующей закону, и тогда осуществляется регистрация права в Реестре собственности, либо о несоответствии заключенной сделки правовым нормам, что, в свою очередь приводит к отказу в регистрации нрав на недвижимость. Сложность отечественной системы регистрации состоит в том, что в ней соединены элементы двух систем. И дореволюционную систему регистрации прав, в которой действовал принцип «без регистрации нет права», наш законодатель дополнил принципом «без регистрации нет сделок». Данная позиция связана с тем обстоятельством, что изначально в Гражданском кодексе РФ законодатель не выразил своей однозначной позиции по вопросу о регистрации недвижимого имущества. Например, согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит право собственности, иные вещные права, а также другие права, предусмотренные законом. Но, в то же время, в п. 3 той же статьи устанавливается, что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением удостовсрительной надписи на документе, представленном на регистрацию. В свою очередь, ст. 164 ГК РФ регламентирует регистрацию сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Другое положение, содержащиеся в статье 433 ГК РФ, заключается в том, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества

Как уже ранее было отмечено, помимо государственной регистрации прав подлежат регистрации и сделки с недвижимым имуществом. Исследования, проведенные в данной работе, позволили определить, что государственная регистрация сделок является не менее значимой, чем процесс регистрации прав на недвижимость. Как показывает практика системы государственной регистрации, существует множество проблем связанных с регистрацией сделок на отдельные объекты недвижимого имущества, которым следует уделить особое внимание, учитывая не только опыт регистрирующих органов, но и судебную практику. Прежде всего, необходимо отметить, что в практике судов нередко возникает вопрос о том, какие именно сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. В некоторых случаях стороны в споре и суды требование о государственной регистрации относили ко всем без исключения сделкам с недвижимостью, полагая, что отсутствие регистрации влечет недействительность сделки в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ. В отношении договоров купли-продажи нежилых помещений, зданий, сооружений судебной практикой Высшего арбитражного суда указанная позиция признавалась не правильной, что следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.1999 г. № 4749/98. В данном случае уместно будет рассмотреть следующий пример. Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания на основании п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ, поскольку закон не предусматривает государственной регистрации такого договора Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Из документов, которые были представлены суду, следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. Пункт 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации регламентирует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом. Согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. Как известно, Гражданским Кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Таким образом, включение сторонами в договор условия о регистрации договора тогда, когда он вообще не подлежит государственной регистрации, полностью противоречит нормам ГК. В силу требований статей 168 и 180 ГК такое условие является ничтожным. Следовательно, отказ в государственной регистрации такой сделки является правомерным.